Miras Kalan Taşınmazın Satışında Yeni Dönem: İzale-i Şüyuda Mirasçıya Öncelik

Türk Medeni Kanunu m.699, paylaşmanın nasıl yapılacağını üç seçenek üzerinden kurar: malın aynen bölüşülmesi, pazarlıkla satış veya artırmayla satış. Maddenin son cümlesi belirleyicidir; paylı mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur. İzale-i şüyu davalarının büyük bölümü işte bu cümle nedeniyle satışla sonuçlanır.

Satış aşamasında bugüne kadar mirasçıya kanun gereği bir öncelik tanınmıyordu. Türk Medeni Kanunu m.699 uyarınca artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılması mümkündü, ancak bu bütün paydaşların rızasını gerektiriyordu; paydaşlardan biri karşı çıktığında dededen kalan fındık bahçesi ya da baba evi herkese açık artırmaya çıkar, aileden biri de yabancı bir yatırımcıyla aynı masada teklif verirdi. TBMM Genel Kurulunun 16 Temmuz 2026'da kabul ettiği 7589 sayılı Kanun bu noktaya müdahale ediyor ve İcra ve İflas Kanunu m.114'te birinci artırmayı mirasçılara ayırıyor.

Aşağıda önce ortaklığın giderilmesi davasının yasal iskeletini, ardından yeni ihale usulünün nasıl işleyeceğini, hangi taşınmazların kapsama girdiğini, süreci, masraf kalemlerini ve uygulamada en sık yapılan hataları bulacaksınız. Bir uyarıyı baştan yapmak gerekir: 7589 sayılı Kanun bu yazının hazırlandığı 27 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla Resmî Gazete'de yayımlanmamıştı; yürürlük yayım tarihine bağlı.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir malda ortaklığın sona erdirilmesini ve malın paydaşlar arasında paylaştırılmasını sağlayan davadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.698, paylı mülkiyette paydaşlardan her birinin malın paylaşılmasını isteyebileceğini düzenler. Bu hak, hukuki bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir.

Miras ortaklığında dayanak TMK m.642'dir. Maddeye göre mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Aynı madde, mirasçının terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteyebileceğini söyler.

İki kavramı ayırmak gerekir. Elbirliği mülkiyeti, miras açıldığında kendiliğinden doğar ve mirasçılar terekeye birlikte maliktir; hiçbiri tek başına tasarruf edemez. Paylı mülkiyette ise her paydaşın belirli bir payı vardır ve payını devredebilir. Ortaklığın giderilmesi davası her iki hâlde de açılabilir; ancak elbirliği mülkiyetinde davanın tüm mirasçılara yöneltilmesi zorunludur. Eksik husumet, dosyayı aylarca geciktiren en yaygın usul sorunudur.

Aynen Taksim Önce Gelir, Satış Son Çaredir

Uygulamada en çok atlanan nokta, satışın kanuni sıralamada ikinci basamak olmasıdır. Hâkim doğrudan satışa karar veremez. TMK m.699 uyarınca önce aynen bölünme araştırılır; bölünen parçaların değerleri denk düşmüyorsa eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Ancak bölme durum ve koşullara uygun görülmez veya taşınmaz önemli değer kaybına uğramadan bölünemezse satışa hükmolunur.

Yargıtay'ın yerleşik içtihadı bu sıralamayı titizlikle denetler. Aynen taksim imkânı araştırılmadan verilen satış kararları, eksik inceleme gerekçesiyle bozulur. Bu nedenle keşif ve bilirkişi incelemesi, izale-i şüyu davasının en kritik aşamasıdır; imar durumu, ifraz şartları ve taşınmazın konumu burada tartışılır.

Trabzon yargı çevresinde bu tartışma somut bir biçim alır. İlin arazi yapısı gereği miras kalan taşınmazlar çoğunlukla eğimli fındık bahçeleri ve dar cepheli yamaç parselleridir. İfraz için gereken asgari parsel büyüklüğü ve yol cephesi koşulu sağlanamadığında bilirkişi aynen taksimin mümkün olmadığı yönünde rapor verir; dosya satış aşamasına geçer. Yeni ihale usulünün pratikte en çok işleyeceği yer de burasıdır.

İİK m.114 Değişikliği: Birinci Artırma Mirasçılara Kapalı

7589 sayılı Kanun, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.114'e miras kaynaklı taşınmazlar için özel bir artırma usulü ekliyor. Yapı şu şekilde kuruluyor:

Birinci açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada taban bedel, muhammen kıymetin yüzde 100'üdür; yani taşınmazın takdir edilen değerinin tamamı. Usul bir defaya mahsustur, yani mirasçılar arasında tekrarlanmaz.

Mirasçılar arasında muhammen kıymetin tamamı karşılanmazsa satış genel usule döner. İkinci artırmada taban muhammen kıymetin yüzde 50'sine iner ve artırmaya herkes katılabilir. Taşınmazın aile dışına çıkma ihtimali tam olarak bu aşamada doğar.

Buradaki karşı-sezgisel nokta, düzenlemenin sıkça yanlış anlaşılan yönüdür. Mirasçıya tanınan öncelik bir "ucuza alma hakkı" değildir; tam tersine, mirasçının ödemesi gereken taban bedel genel usuldeki taban bedelin iki katıdır. Öncelik, parasal hazırlığı olan mirasçı için gerçek bir koruma sağlar. Artırma gününe kredisini veya nakdini hazırlamadan giden paydaş ise tek seferlik hakkını kullanamadan tüketir ve ikinci artırmada üçüncü kişilerle karşı karşıya kalır.

Bedeli Yatırmayan Mirasçı Alıcı: Yüzde 5 Yaptırım

Kapalı devre artırmanın kötüye kullanılma riski açıktır. Satışı geciktirmek isteyen bir paydaş, birinci artırmada yüksek teklif verip bedeli yatırmayarak süreci uzatabilir. Kanun bu ihtimali karşılıksız bırakmıyor: ihaleyi kazanıp bedeli süresinde yatırmayan mirasçı alıcı için, teklif ettiği bedelin yüzde 5'i oranında bir yaptırım öngörülüyor.

Bu oran caydırıcılığı sağlamak için konulmuş. Ancak pratikte doğuracağı bir sonucu görmek gerekir: yüksek muhammen kıymetli taşınmazlarda yüzde 5, ciddi bir tutara karşılık gelir. Ödeme gücünden emin olmadan artırmaya girmek, mirasçı açısından yeni bir risk kalemi hâline geliyor.

Hangi Taşınmazlar Kapsamda?

Hükmün uygulama alanı sanıldığından dar. Ölçüt, taşınmazın miras yoluyla edinilmiş olmasıdır. İki kardeşin ortak parayla satın aldığı daire paylı mülkiyete konudur ama miras kaynaklı değildir; böyle bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi genel usule göre yürür ve mirasçı önceliği gündeme gelmez.

Karma durumlar da var. Bir paydaş payını miras yoluyla, diğeri sonradan satın alarak edinmişse, dosyanın hangi usule tabi olacağı tartışmalı hâle gelir. Uygulamanın bu noktada yerleşmesi zaman alacak; Resmî Gazete metni yayımlandığında maddenin lafzının dikkatle okunması gerekir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dayanak, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4'tür; madde, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları sulh hukuk mahkemesine bırakır. Bu görev kuralı kamu düzenindendir ve mahkemece re'sen gözetilir.

Yetki bakımından kural, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir; taraflar aksini kararlaştıramaz. Trabzon'da bulunan bir taşınmaz için dava Trabzon Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır; mirasçıların İstanbul'da veya yurt dışında oturuyor olması bu sonucu değiştirmez. Birden fazla taşınmaz dava konusuysa, bunlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilir.

Dava Süreci Adım Adım

Süreç, dava dilekçesinin sulh hukuk mahkemesine sunulmasıyla başlar. Dilekçeye tapu kaydı, veraset ilamı ve varsa çaplı krokinin eklenmesi ilk duruşmadan önce dosyayı olgunlaştırır.

İkinci aşama taraf teşkilidir. Tüm mirasçılara tebligat yapılması gerekir; adresi bilinmeyen mirasçı için ilanen tebligat yoluna gidilir. Uygulamada davanın en uzun ayağı budur ve yurt dışındaki mirasçıların bulunduğu dosyalar bir yılı aşabilir.

Üçüncü aşamada mahkeme keşif yapar ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Rapor, aynen taksimin mümkün olup olmadığını, mümkünse denkleştirme bedelini, değilse taşınmazın muhammen kıymetini belirler. Dördüncü aşamada mahkeme kararını verir; satışa hükmedilmişse dosya satış memurluğuna gider.

Beşinci ve son aşama satış işlemidir. Kıymet takdiri yapılır, ilan edilir ve artırma günü belirlenir. Yeni usulde bu noktada birinci artırma mirasçılara kapalı biçimde yapılacak, sonuç alınamazsa genel usule geçilecek.

Masraflar: Harç, Gider Avansı ve Vekâlet Ücreti

Dava açılırken harç ve gider avansı davacı tarafından yatırılır. Buna karşılık ortaklığın giderilmesi davası, taraflar arasında bir haklılık yarışı değildir; dava sonunda yargılama giderleri ve vekâlet ücreti paydaşlara payları oranında yükletilir. Yani yüzde 10 paylı mirasçı, masrafın yüzde 10'unu üstlenir.

Başlıca masraf kalemleri şunlardır: başvurma harcı, peşin harç, gider avansı, tebligat ve ilan giderleri, keşif harcı ve bilirkişi ücreti, satış aşamasında satış memurluğu giderleri ve tellaliye. Satış bedelinden ayrıca tapu harcı kesilir.

Masraf-fayda dengesi burada önemli bir karar noktası yaratır. Düşük değerli, çok paydaşlı ve çok sayıda taşınmazdan oluşan terekede dava masrafı, elde edilecek payı yaklaşabilir. Böyle dosyalarda paydaşlar arasında pazarlıkla paylaşım ya da payın diğer paydaşa devri çoğu zaman daha akılcı kalır.

Mirasçıya Öncelik Hakkına Nasıl Hazırlanılır?

Yeni usul, satış aşamasını mirasçı açısından bir hazırlık sınavına dönüştürüyor. Artırma günü geldiğinde yapılabilecek pek bir şey kalmaz; belirleyici olan öncesinde atılan adımlardır.

İlk adım, kıymet takdirini yakından izlemektir. Muhammen kıymet, mirasçıya öncelik tanınan birinci artırmada ödenmesi gereken bedelin tamamını belirler. Takdir edilen değere itiraz süresi kısadır ve kaçırıldığında değer kesinleşir. Emsal satış verileri, imar durumu ve taşınmazın fiili kullanımına dayanan somut bir itiraz, sonraki tüm hesabı etkiler.

İkinci adım finansmanın önceden kurulmasıdır. İhale bedeli kısa sürede yatırılmak zorundadır; kredi başvurusunun artırma gününden sonra başlatılması pratikte bedelin yetişmemesi anlamına gelir. Bedeli yatıramayan mirasçı hem hakkını kaybeder hem de teklif ettiği bedelin yüzde 5'i oranındaki yaptırımla karşılaşır.

Üçüncü adım paydaşlar arasında önceden konuşmaktır. Mirasçıya öncelik tanınan artırma, aynı zamanda mirasçıların birbirine karşı teklif verdiği bir ortamdır. İki kardeşin ayrı ayrı teklif vermesi bedeli yukarı çeker ve taşınmaz aile içinde kalsa bile ödenen tutar gereksiz yere büyür. Artırmadan önce hangi paydaşın alıcı olacağının kararlaştırılması, ailenin toplam maliyetini düşürür.

Dördüncü adım, satış öncesinde payların devri seçeneğini değerlendirmektir. Paylı mülkiyette paydaş, payını diğer paydaşa devredebilir; bu yol harç ve satış giderleri açısından çoğu zaman ihaleden daha ucuza gelir. Elbirliği mülkiyetinde ise önce paylı mülkiyete geçiş gerekir.

Beşinci adım ise dosyanın hangi usule tabi olacağını netleştirmektir. Taşınmaz miras yoluyla edinilmediyse mirasçıya öncelik gündeme gelmez ve satış doğrudan genel usulle yürür. Bu ayrımı satış aşamasına gelmeden yapmak, boşuna hazırlık yapılmasını önler.

Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada tekrar eden hatalar, davanın kaybedilmesinden çok gereksiz uzamasına yol açar.

Birincisi, davayı tüm mirasçılara yöneltmemek. Elbirliği mülkiyetinde eksik taraf teşkili dosyayı bir yıl geriye atabilir. İkincisi, veraset ilamı almadan dava açmak; mirasçılık sıfatının belgelenmemesi ilk duruşmada eksiklik yaratır. Üçüncüsü, aynen taksim talebini hiç dile getirmemek; satış istenmeyen bir taşınmazda bu talebin dosyaya girmemesi, keşifte konunun hiç tartışılmaması sonucunu doğurur.

Dördüncüsü, kıymet takdirine itiraz süresini kaçırmak. Muhammen kıymet, yeni usulde doğrudan mirasçının ödeyeceği taban bedeli belirlediği için eskisinden daha kritik hâle geliyor; düşük takdir edilen kıymet ikinci artırmada taşınmazın ucuza gitmesine, yüksek takdir edilen kıymet ise mirasçının birinci artırmada bedeli karşılayamamasına yol açar. Beşincisi, artırma gününe finansman hazırlığı yapmadan gitmek.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Taşınmazın niteliği, paydaş yapısı ve terekenin durumu her dosyada farklı sonuç doğurur; bu nedenle bir hukuk profesyoneline danışmanız önerilir.

Sonuç

İzale-i şüyu davasının iskeleti değişmiyor: aynen taksim önce gelir, satış son çaredir ve görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Değişen, satışın nasıl yapılacağıdır. Birinci artırmanın mirasçılara kapalı yapılması, aile taşınmazının korunması için gerçek bir imkân sunuyor; ancak bu imkân muhammen kıymetin tamamını ödeyebilen paydaş için anlam taşıyor. Kıymet takdiri aşaması ve artırma gününe kadarki finansman hazırlığı, yeni usulde dosyanın kaderini belirleyen iki nokta hâline geliyor. Düzenlemenin yürürlüğü Resmî Gazete'de yayımına bağlı olduğundan, devam eden bir satış dosyanız varsa hangi usule tabi olacağını bir hukuk profesyoneline değerlendirtmeniz gerekir.