Kira Tespit Davası: Kira Bedeli Mahkemece Nasıl Belirlenir?

Beş yıl önce imzalanan bir konut kira sözleşmesinde aylık bedel her yıl yalnızca TÜFE oranında artmışsa, bugün ödenen kira aynı sokaktaki benzer dairelerin kirasının gerisinde kalmış olabilir. Türk Borçlar Kanunu bu farkı kapatmak için kira bedelinin belirlenmesi davasını düzenliyor; uygulamada bu dava kısaca kira tespit davası diye anılıyor. Beşinci kira yılı dolduğunda hâkim, yeni kira yılının bedelini emsal kiraları, kiralananın durumunu ve TÜFE değişimini birlikte gözeterek hakkaniyete göre belirleyebiliyor.

Davanın sonucunu çoğu zaman mahkeme salonundan önceki bir tarih belirler. TBK m.345, mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi aydan itibaren işleyeceğini yazılı bildirimin ya da davanın zamanına bağlıyor. Kiraya veren yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmamışsa ve sözleşmede artış hükmü de yoksa, karar bir yıl gecikmeyle uygulanabilir ve aradaki fark geri gelmeyebilir. 1 Eylül 2023'ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak da zorunlu olduğundan, takvimin ihtarnameden başlayarak kurulması gerekiyor.

Aşağıda kira tespit davasının hangi kiralarda ve ne zaman açılabileceği, hâkimin yeni kirayı neye göre belirlediği, ihtarname ve arabuluculuk adımları, harç ve süreler ile kararın hangi tarihten itibaren uygulanacağı ele alınıyor.

Kira Tespit Davası Nedir, Hangi Kiralarda Açılır?

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelinin, taraflar anlaşamadığında sulh hukuk mahkemesince belirlenmesini sağlayan davadır. Dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleridir; dava kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.

Bu hükümler, Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ayrılan bölümünde yer alıyor. TBK m.339'a göre kurallar, kiracıya birlikte kullanım için bırakılan eşyaya da uygulanır; niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanması ise kapsam dışında kalır. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı kira sözleşmeleri de aynı kurallara tabidir. Arsa ya da çatısız otopark gibi kiralar bu bölümün dışında kaldığı için genel hükümlere göre değerlendirilir; tarla gibi ürün veren bir taşınmazın kirası ise TBK m.357 ve devamındaki ürün kirası hükümlerine tabidir.

İşyeri kiraları için bir geçmiş notu gerekiyor. 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi, kiracının tacir ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında TBK m.344'ün uygulanmasını 1 Temmuz 2012'den itibaren sekiz yıl ertelemişti. Bu süre 1 Temmuz 2020'de dolduğundan, bugün tacir ya da tüzel kişi kiracıların işyerlerinde de artış sınırı ve kira tespiti kuralları aynen uygulanıyor.

Kira tespit davası kime karşı açılır?

Kiraya veren davayı kiracıya karşı, kiracı ise kiraya verene karşı açar. Sözleşmede birden fazla kiracı varsa dava hepsine karşı açılmalıdır. Taşınmaz satılmış ya da başka bir sebeple el değiştirmişse TBK m.310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve davayı açma hakkı da ona geçer.

İlk Beş Yılda Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Kira ilişkisinin ilk beş yılında yenilenen dönemlerdeki kira artışı, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranıyla sınırlıdır. Taraflar bu orandan yüksek bir artış kararlaştırmış olsa bile, sınırı aşan kısım geçersiz kalır; hâkim de dava açıldığında bu sınırın üzerine çıkamaz.

TBK m.344/1'deki ifade şöyle: tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir." Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. TÜFE verileri TÜİK tarafından her ay yayımlanır ve on iki aylık ortalamaya göre değişim oranı bu bültenlerden okunur.

Sözleşmede artış hükmü hiç yoksa ikinci fıkra devreye girer. Bu durumda kira bedeli, aynı TÜFE sınırını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Örneğin sözleşmede artıştan söz edilmeyen 20.000 TL'lik bir kirada ilgili oran yüzde 35 olsaydı, hâkimin belirleyebileceği yeni kira 27.000 TL'yi aşamazdı; hâkim kiralananın durumuna bakarak bunun altında bir rakam da belirleyebilirdi.

Yüzde 25 kira artış sınırı ne oldu?

2022 ile 2024 arasında konut kiraları için ayrıca yüzde 25'lik bir tavan uygulanmıştı. 7409 sayılı Kanun'la eklenen Geçici m.1, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında; 7456 sayılı Kanun'la eklenen Geçici m.2 ise 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira dönemlerini kapsıyordu. TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranı yüzde 25'in altında kaldığında bu düşük oran geçerliydi. Bu dönem sona erdiği için bugün yenilenen kira dönemlerinde yalnız TBK m.344'teki TÜFE ölçütü uygulanır. Geçmiş bir dönemin farkı tartışılıyorsa, o dönemin yenilenme tarihinin hangi aralığa düştüğüne bakılması gerekir.

Kira bedeli döviz olarak belirlenmişse ne olur?

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa TBK m.344/4 uyarınca beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez; bu süre içinde yalnız aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 saklıdır. Beş yıldan sonraki belirlemede yabancı paranın değerindeki değişiklikler de hesaba katılarak üçüncü fıkra uygulanır. Döviz cinsinden kira kararlaştırılması ayrıca 1567 sayılı Kanun ve ona bağlı düzenlemelere tabidir.

5 Yıl Sonra Kira Nasıl Belirlenir?

Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde yeni kira yılının bedelini hâkim; TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete göre belirler. Bu belirlemede ilk beş yıldaki TÜFE sınırı bağlayıcı değildir ve kural, sonraki her beş yılın sonunda yeniden uygulanır.

TBK m.344/3 bu yetkiyi, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakmaksızın tanır. Kural, beş yıldan uzun süreli sözleşmeleri de, beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeleri de kapsar. Kiraya veren bu yüzden sözleşmede "her yıl TÜFE oranında artış" yazılı olsa bile, beşinci yılın sonunda emsallere göre belirleme isteyebilir.

Emsal kira bedeli nasıl belirlenir?

Mahkeme ölçütleri çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesiyle somutlaştırır. Bilirkişi kiralananı yerinde görür; yaşını, konumunu, metrekaresini, katını ve donanımını not eder. Ardından aynı bölgede, benzer nitelikte ve yakın tarihte kiraya verilmiş taşınmazların bedellerini karşılaştırır. Taraflardan dava ya da cevap dilekçesinde emsal göstermeleri istenir; kira sözleşmesi veya banka kaydıyla ispatlanabilen emsaller, ilan sitelerindeki talep fiyatlarından daha güçlü delil sayılır.

Hakkaniyet indirimi nedir?

Emsal kira bedeli bulunduğunda hâkim bu rakamı doğrudan yeni kira olarak yazmaz. Uzun süredir aynı yerde oturan kiracı ile boş daireyi yeni kiralayan kişinin durumu aynı görülmediğinden, Yargıtay uygulamasında emsalin bir miktar altında kalan bir bedel belirlenir ve buna hakkaniyet indirimi denir. İndirimin oranı kanunda yazmaz; kiracının ne kadar süredir orada oturduğu, kiralananın bakımı ve emsallerle arasındaki fark birlikte değerlendirilir.

Tespit edilen kira sonraki yıllarda nasıl artar?

Hâkimin belirlediği bedel, sonraki dört yıl için yeni başlangıç noktası olur. TBK m.344/3'ün son cümlesine göre beş yıllık dönemden sonraki kira yılında bu şekilde belirlenen bedel, önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir. Tespit kararından sonraki yıllarda artış yeniden TÜFE sınırına bağlanır; emsale göre yeni bir belirleme ancak bir sonraki beş yılın sonunda istenebilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı?

Dava her zaman açılabilir, ancak mahkemenin belirleyeceği yeni kiranın yeni dönemin başından itibaren uygulanması için ya dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış talebini yazılı olarak bildirmelidir. Bildirim yapılmışsa dava, yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.

TBK m.345 üç fıkradan oluşur. Birinci fıkra davanın "her zaman açılabilir" olduğunu söyler; dava hakkı süreye bağlı değildir, süre yalnız kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağını etkiler. İkinci fıkra otuz günlük bildirim ve dava yolunu düzenler. Üçüncü fıkraya göre sözleşmede yeni kira döneminde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de bu dönemin başından itibaren geçerli olur ve otuz günlük bildirime gerek kalmaz.

Son satırdaki sonuç kanunda bu kelimelerle yazmaz. Ancak ikinci ve üçüncü fıkradaki koşullar gerçekleşmediğinde belirlenen bedelin bir sonraki dönemden uygulanacağı, Yargıtay uygulamasında ve öğretide yerleşik biçimde kabul edilir.

Arabuluculuk zorunluluğu varken 30 gün kuralı nasıl işler?

2023'ten sonra kanundaki ilk yol, yani yeni dönemden otuz gün önce dava açmak, pratikte zorlaştı; çünkü davadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekiyor. Bu nedenle uygulamada temel yol, yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya ihtarname göndermektir. İhtarname süresinde kiracıya ulaşmışsa arabulucuya başvuru ve dava, yeni kira dönemi başladıktan sonra da yapılabilir ve mahkemenin belirleyeceği kira yine yeni dönemin başından itibaren uygulanır. TBK m.345/2 yalnız davayı ve kiraya verenin yazılı bildirimini saydığından, arabulucuya başvurmak bu iki yoldan birinin yerine geçmez; ihtarnamenin ayrıca ve süresinde gönderilmesi gerekir.

Örnek: 1 Mart'ta başlayan kira sözleşmesinde son gün hesabı

Kira sözleşmesi 1 Mart 2022'de başlamışsa beşinci kira yılı 28 Şubat 2027 Pazar günü biter ve altıncı kira yılı 1 Mart 2027 Pazartesi günü başlar. Sözleşmede artış hükmü yoksa otuz gün, yeni dönemin başladığı 1 Mart 2027'den geriye sayıldığında 30 Ocak 2027 Cumartesi gününe denk gelir; bu yüzden kiraya verenin artış talebini kiracıya en geç 29 Ocak 2027 Cuma gününe kadar ulaşacak biçimde yazılı olarak bildirmesi güvenli olandır. Bildirim bu tarihe kadar kiracıya ulaşmışsa arabuluculuk ve dava için 29 Şubat 2028 Salı gününe kadar zaman vardır ve mahkemenin belirleyeceği bedel 1 Mart 2027'den itibaren işler. Bildirim 1 Şubat 2027'de ulaşırsa belirlenen bedel ancak 1 Mart 2028'de başlayan kira yılından itibaren uygulanır.

Pratikte güvenli yol: ihtarnameyi noterden, hesaplanan son günden en az iki hafta önce gönderin. Bildirimin kiracıya ulaştığı gün tebliğ şerhinden anlaşılır ve tebligatın gecikme riskini bildirimde bulunan taraf taşır. Arabulucuya da dönemin son haftalarını beklemeden başvurmak, dava tarihinin yeni dönemin sonunu aşma ihtimalini ortadan kaldırır.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Şart mı?

Kira tespitinde arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A/2 uyarınca herhangi bir işlem yapılmadan usulden reddedilir. Başvuru yapılmış ama son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme tutanağın sunulması için bir haftalık kesin süre verir; bu sürede sunulmazsa dava yine usulden reddedilir.

Bu zorunluluk, 7445 sayılı Kanun'la Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m.18/B'den kaynaklanıyor. Madde, İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışında kira ilişkisinden kaynaklanan bütün uyuşmazlıkları kapsıyor; kira bedelinin belirlenmesi davaları da bu kapsamda.

Kira arabuluculuğu ne kadar sürer?

Arabulucu, HUAK m.18/A/9 uyarınca başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Başvuru, HUAK m.18/A/4 uyarınca uyuşmazlık konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Anlaşma olmazsa arabulucu son tutanağı düzenler ve bu tutanağın aslı ya da onaylı örneği dava dilekçesine eklenir.

Arabuluculuk toplantısına gitmemenin sonucu nedir?

Taraflardan biri geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmazsa, HUAK m.18/A/11 uyarınca davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. 7531 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten sonra bu tarafın lehine, avukatlık asgari ücret tarifesine göre belirlenen vekâlet ücretinin de yarısına hükmedilir. Arabuluculukta yeni kira bedelinde anlaşılırsa anlaşma belgesi düzenlenir; kira uyuşmazlıklarında HUAK m.18/B/3 uyarınca bu belgeye sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve şerhli belge ilam niteliğinde belge sayılır. Kira arabuluculuğunun ayrıntıları kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazısında ayrıca anlatılıyor.

Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Bu dava, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakmıştır; asliye hukuk mahkemesinde açılan davada görevsizlik kararı verilir. HMK m.20 uyarınca bu karar kesinleştikten sonra (kanun yoluna başvurulmuşsa başvurunun reddi kararının tebliğinden itibaren) iki hafta içinde dosyanın sulh hukuk mahkemesine gönderilmesi istenmezse dava açılmamış sayılır.

Yetki konusunda kesin bir kural bulunmaz. Dava, HMK m.6'daki genel kurala göre davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir; HMK m.10 uyarınca sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabildiğinden kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de seçilebilir. Davalı başka bir ilde oturuyorsa, kiralananın bulunduğu yerde dava açmak keşif ve bilirkişi incelemesini kolaylaştırabilir.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Dava; yazılı bildirim, arabuluculuk, dava dilekçesi, keşif ve bilirkişi incelemesi ile karar aşamalarından geçerek açılır ve sonuçlanır. Her aşamanın kendi süresi ve belgesi olduğundan sıranın korunması, kararın yeni dönemin başından itibaren uygulanabilmesi için belirleyicidir.

1. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kira dönemleri ve sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı belirlenir.
2. Artış hükmü yoksa yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim, tercihen noter ihtarnamesi gönderilir.
3. Yetkili yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma olmazsa son tutanak alınır.
4. Sulh hukuk mahkemesine dava dilekçesi verilir ve harç yatırılır.
5. Mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişi raporu alır; taraflar rapora itiraz edebilir.
6. Mahkeme yeni kira bedelini ve geçerli olduğu kira dönemini hükümde gösterir.
7. Taraflar kanun yoluna başvurabilir; fark kiralar karar kesinleştikten sonra istenebilir.

Kira tespit dava dilekçesinde neler bulunmalı?

Dilekçede tarafların kimlik ve adres bilgileri, kiralananın adresi, sözleşmenin başlangıç tarihi, mevcut aylık kira, istenen yeni aylık kira ve bu bedelin hangi kira döneminden itibaren belirlenmesinin istendiği açıkça yazılmalıdır. İhtarname ve tebliğ şerhi, kira sözleşmesi, ödeme dekontları, emsal kira sözleşmeleri ve arabuluculuk son tutanağı delil olarak eklenir. Dava değeri olarak mevcut kira ile istenen kira arasındaki fark gösterilir.

Bilirkişi raporuna itiraz süresi kaç gün?

Taraflar, HMK m.281 uyarınca bilirkişi raporunun kendilerine tebliğinden itibaren iki hafta içinde eksik gördükleri noktaların tamamlanmasını, belirsiz noktaların açıklanmasını ya da yeni bilirkişi atanmasını isteyebilir. Talebin bu sürede hazırlanması çok zor ya da teknik bir çalışma gerektiriyorsa, süre içinde başvuran tarafa bir defaya mahsus ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verilebilir.

Mahkemenin kararı kiracıyı taşınmazdan çıkarmaz, yalnızca yeni bedeli belirler. Tahliye sebepleri ve süreleri ayrı bir konudur ve kiracı tahliyesinin yasal sebepleri yazısında anlatılıyor.

Kira Tespit Davasının Harcı ve Masrafları Nasıl Hesaplanır?

Bu davada nispi harç alınır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin uygulamasına göre aylık kiranın tespiti istendiyse karar ve ilam harcı mevcut aylık kira ile belirlenen aylık kira arasındaki fark üzerinden, yıllık kiranın tespiti istendiyse yıllık fark üzerinden hesaplanır. Harçlar Kanunu m.28 uyarınca karar ve ilam harcının dörtte biri dava açılırken peşin, kalanı kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenir.

Harç dışındaki masraflar arasında bilirkişi ücreti, keşif gideri ve tebligat giderleri bulunur. Bu giderler davacı tarafından peşin yatırılır ve dava sonunda haklı çıkma oranına göre taraflara paylaştırılır. Mahkemenin belirlediği kira istenen kiradan düşük kalırsa davacı kısmen haksız sayılabilir ve giderlerin bir bölümünü kendisi karşılayabilir; bu yüzden istenen kiranın emsallere dayanan gerçekçi bir rakam olması masraf riskini de azaltır.

Arabuluculuk aşamasında taraflara ulaşılamaz, taraflar katılmaz ya da iki saatten az süren görüşmelerde anlaşma sağlanamazsa, iki saatlik arabuluculuk ücreti HUAK m.18/A/13 uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir; görüşmeler iki saati aşmışsa aşan kısım aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır. Bu ücretler yargılama giderlerinden sayılır. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin kime yükleneceğine dair genel kurallar için avukatlık ücretleri ve yargılama giderleri yazısı yol gösterebilir.

Kira Tespit Kararına Nasıl İtiraz Edilir?

Sulh hukuk mahkemesinin kira tespit kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. Bölge adliye mahkemesinin kararı ise kira davalarına özgü sınırlama nedeniyle ancak üç aylık kira tutarı temyiz sınırını aşıyorsa temyiz edilebilir; temyiz süresi de tebliğden itibaren iki haftadır.

İstinaf süresi HMK m.345'te, temyiz süresi HMK m.361'de düzenleniyor. HMK m.362/1-b, sulh hukuk mahkemesinin görevine giren kira davalarında bölge adliye mahkemesi kararını kural olarak temyize kapalı tutar ve kira ilişkisinden doğan davalarda üç aylık kira tutarının temyiz sınırını aştığı dosyaları ayrık tutar. Kanun yoluna başvurulabilmesi için ayrıca karar tarihindeki kesinlik sınırının aşılması gerekir. İstinaf ve temyiz için parasal sınırlar, HMK ek m.1 uyarınca her takvim yılı başında yeniden değerleme oranıyla güncellenir.

Adli tatil kira tespit davasını etkiler mi?

Bu dava, HMK m.103'te sayılan ve adli tatilde görülen işler arasında yer almaz. Adli tatil HMK m.102'ye göre her yıl 20 Temmuz'da başlar ve 31 Ağustos'ta biter. HMK m.104'e göre adli tatile tabi dava ve işlerde HMK'nın tayin ettiği sürelerin bitişi tatile rastlarsa, süre tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzamış sayılır. İstinaf için iki haftalık süre 25 Temmuz'da dolacaksa son gün 7 Eylül olur; 7 Eylül hafta sonuna denk gelirse HMK m.93 uyarınca süre izleyen ilk iş günü çalışma saati sonunda biter. Süre tatilden önce, örneğin 15 Temmuz'da doluyorsa uzama olmaz. Mahkeme taraflardan birinin talebiyle işin ivedi görülmesine karar vermişse dosya tatilde de görülür ve böyle bir dosyada bir haftalık uzamaya güvenilmemelidir.

Karardan Sonra Fark Kiralar Nasıl Ödenir?

Kira tespit kararıyla belirlenen yeni kira ile kiracının o dönemde ödediği eski kira arasındaki fark, karar kesinleştiğinde muaccel hâle gelir ve bu tarihten sonra istenebilir. Karar istinaf ya da temyiz aşamasında beklerken fark kiralar icra yoluyla istenemez.

Bu kural, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli kararından bu yana uygulanıyor. Mahkeme yeni bedeli örneğin 1 Mart 2027'den geçerli olmak üzere belirlediyse, kiracının o tarihten beri ödediği eski kira ile yeni kira arasındaki fark ay ay birikir. Kesinleşmeden sonra kiracı biriken farkı ve sonraki ayların yeni kirasını ödemekle yükümlüdür.

Fark kira ödenmezse ne olur?

Kesinleşen fark ödenmezse kiraya veren, kesinleşmiş tespit kararına dayanarak icra takibine başvurabilir. Fark muaccel bir kira alacağı olduğundan TBK m.315'teki yol da gündeme gelebilir: kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre verip, bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler.

Kiracı Kira Tespit Davasına Nasıl Savunma Yapabilir?

Kiracının ilk savunması takvimle ilgilidir: yazılı bildirim yeni dönemden otuz gün önce yapılmamışsa ve sözleşmede artış hükmü yoksa, belirlenecek kiranın ancak bir sonraki dönemden uygulanması gerektiği ileri sürülebilir. Beş yıl dolmadan açılan bir davada hâkimin TÜFE ortalamasının üzerine çıkamayacağı da güçlü bir savunmadır.

İkinci savunma alanı emsallerdir. Bilirkişinin karşılaştırdığı taşınmazlar daha yeni, daha büyük ya da daha iyi konumdaysa bu durum rapora itiraz edilerek ortaya konabilir. Kiracı, kendi oturduğu binadaki ya da yakın çevredeki daha düşük kiralı sözleşmeleri delil olarak sunabilir. Kiralananda kiracının kendi masrafıyla yaptığı iyileştirmeler de kiralananın durumu değerlendirilirken dikkate alınması istenebilecek noktalardandır.

Kiracı kira indirimi için dava açabilir mi?

TBK m.344 iki tarafa da uygulandığından, beş yılı dolmuş ve emsallerin belirgin biçimde üzerinde kalmış bir kirada kiracı da kiranın hakkaniyete göre belirlenmesini isteyebilir. Bu dava için de arabuluculuk şartı aynı biçimde işler. Takvim ise kiracı için daha dardır: TBK m.345/2'deki otuz günlük yazılı bildirim yolu kanun metninde yalnız kiraya veren için ve kiranın artırılması bakımından öngörülmüştür. Bu nedenle indirimli kiranın yeni dönemin başından itibaren uygulanmasını isteyen kiracı için güvenli yol, arabuluculuğu erken tamamlayıp davayı yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açmaktır.

Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davası Arasındaki Fark Nedir?

Tespit davası, TBK m.344 ve 345'teki düzenli artış ve beş yıllık belirleme sistemine dayanır; uyarlama davası ise TBK m.138'deki aşırı ifa güçlüğüne, yani sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir değişikliğe dayanır. İki dava farklı koşullara bağlıdır ve birinin şartları yokken diğerine başvurmak davanın reddine yol açabilir.

TBK m.138'e göre uyarlama için, sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması, mevcut olguları borçlu aleyhine dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede değiştirmesi ve borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir. Bu yüzden uyarlama, beş yıl dolmadan kirayı TÜFE sınırının üzerinde değiştirmek isteyenlerin aklına gelebilir; ancak olağan enflasyon artışı tek başına bu koşulları karşılamayabilir.

Sonucu çoğu zaman sözleşmenin başlangıç tarihi ve beşinci yılın bittiği gün belirler. İhtarname bu takvime göre zamanında gönderilmişse, arabuluculuk ve dava için yeni kira dönemi boyunca zaman kalır; gönderilmemişse aynı karar bir yıl sonra uygulanmaya başlayabilir.