Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk 2026

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamına alarak dava şartı arabuluculuğa tabi kılmıştır. Bu tarihten sonra tahliye, kira tespiti ve kira uyarlama davalarında mahkemenin kapısını çalmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk" class="auto-link" rel="noopener">zorunlu arabuluculuk, ev sahibi ile kiracı arasındaki çekişmelerin çözümünde yeni bir dönem başlatmıştır.

Kira davalarındaki yığılmayı azaltmak amacıyla getirilen bu sistem, hem ev sahibi hem kiracı için sürecin başında doğru adımı atmayı zorunlu hâle getirir. Aşağıda kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun kapsamını, kapsam dışı kalan tahliye yolunu, süreçleri, 2026 ücretlerini ve kira anlaşmalarına özgü kritik icra edilebilirlik şerhi kuralını somut madde atıflarıyla bulacaksınız. Amaç, hak kaybına yol açan tipik hataları görünür kılmak ve doğru adımı baştan göstermektir.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Kapsamı

7445 sayılı Kanunla 6325 m.18/B'ye eklenen düzenleme uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira sözleşmesinin temel hükümleri Türk Borçlar Kanunu TBK m.299 ve devamında düzenlenir; konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracıyı koruyan özel kurallar getirilmiştir.

Kapsama giren başlıca uyuşmazlıklar şunlardır:

Bu uyuşmazlıkların tamamında, sulh hukuk mahkemesinde dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunludur. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin yenilenmesi ve sona ermesine ilişkin TBK m.347 hükmü, tahliye uyuşmazlıklarının arka planını oluşturur. Kira tespiti davası ise, kiranın güncel rayice göre yeniden belirlenmesi talebiyle açılır ve kira ilişkisinden kaynaklandığından dava şartı arabuluculuğa tabidir.

Kapsamın doğru çizilmesi önemlidir. Konut kiralarında kira artış oranına ilişkin uyuşmazlıklar, kira tespiti talebine dönüştüğünde dava yoluna gidilecekse arabuluculuk gerekir. Kiracının depozitoyu (güvence bedelini) geri alma talebi de kira ilişkisinden kaynaklandığından bu kapsamda değerlendirilir. Buna karşılık taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin uyuşmazlıklar kira ilişkisinin dışındadır ve ayrı kurallara tabidir.

Kapsam Dışı: İlamsız İcra Yoluyla Tahliye

Kira tarafında en kritik istisna, kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu'na (İİK) göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir. Uygulamada Örnek 13 ödeme emri olarak bilinen bu yol, dava şartı arabuluculuk kapsamı dışındadır. Yani kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı icra dairesi aracılığıyla başlatılan ilamsız tahliye takibinde arabulucuya başvurmaya gerek yoktur.

Buna karşılık, sulh hukuk mahkemesinde açılacak doğrudan tahliye davaları arabuluculuğa tabidir. Tahliye davalarının dayanağı çeşitlidir: konut ihtiyacı nedeniyle tahliye, yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye ve kiracının iki haklı ihtarı gibi sebepler ayrı ayrı düzenlenmiştir. Bu sebeplerin tamamında mahkemeye gidilecekse, önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekir.

Bu ayrım pratikte sık karıştırılır. Ev sahibi, hangi tahliye yolunu seçtiğine göre arabuluculuğun zorunlu olup olmadığını baştan belirlemelidir; yanlış yola başvurmak ya davanın reddine ya da gereksiz bir arabuluculuk sürecine yol açar. Örneğin yalnızca kira borcunun tahsili ve buna bağlı tahliye için icra yolu seçilmişse arabuluculuk aranmaz; ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılacaksa arabuluculuk zorunludur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin kira uyuşmazlıklarına ilişkin yerleşik içtihadı, kira ilişkisinin niteliği ve tarafların hak ve borçları bakımından yol göstericidir. Tahliye sebebinin doğru seçilmesi, hem arabuluculuk hem de olası dava aşamasında belirleyicidir; çünkü her sebebin kendine özgü ispat koşulları ve süreleri vardır.

Arabuluculuk Süreci ve 2026 Süreleri

Süreç, karşı tarafın yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna başvuruyla başlar. Büro, sicile kayıtlı arabulucular arasından atama yapar; taraflar ortak iradeyle belirli bir arabulucuyu da seçebilir. Başvuruda taşınmazın adresi, kira sözleşmesi ve uyuşmazlık konusu açıkça belirtilmelidir.

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren süreci üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Başvuru anından son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemez. Bu, özellikle kira tespiti gibi süreye bağlı taleplerde tarafları korur.

İlk toplantıda arabulucu, tarafları süreç, gizlilik ve gönüllülük konusunda bilgilendirir. Kira uyuşmazlıklarında müzakerenin gerçekçi yürümesi için tarafların somut verilerle gelmesi önemlidir: ev sahibi için ihtiyaç veya taahhüt belgeleri, kiracı için ödeme kayıtları ve emsal kira bilgileri. Toplantılar yüz yüze yapılabileceği gibi, tarafların rızasıyla çevrim içi de yürütülebilir.

Kira tespiti davalarında, taraflar arabuluculukta yeni kira bedeli üzerinde anlaşırsa, dava açmaya gerek kalmadan sonuç elde edilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak, sulh hukuk mahkemesinde açılacak davanın ön şartını yerine getirir. Son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmezse, mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu sürede de eklenmezse dava HMK m.115 uyarınca usulden reddedilir.

Kira Arabuluculuğunda Ücret 2026

Kira uyuşmazlıkları, ücret bakımından genel kategoride değerlendirilir. 26 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi ücretleri belirler.

Kira tespiti ve tahliye uyuşmazlıklarında nispi ücret, uyuşmazlığın konusuna göre hesaplanır; kira tespitinde bir yıllık kira farkı, tahliyede ise bir yıllık kira bedelinin yarısı esas alınarak ücret belirlenir. Bu yöntem, ücretin uyuşmazlığın gerçek ekonomik büyüklüğüne bağlanmasını sağlar.

Dava şartı arabuluculukta süreç anlaşmayla bitmezse ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve dava sonunda haksız çıkan taraftan tahsil edilir. Bu yapı, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğu hem ev sahibi hem kiracı için düşük maliyetli bir başlangıç hâline getirir. Mahkemede görülecek bir tahliye veya kira tespiti davasının harç, gider avansı, bilirkişi ve vekâlet ücreti gibi kalemleri düşünüldüğünde, arabuluculuk çoğu durumda hem daha hızlı hem daha ekonomik bir yoldur.

Kira Anlaşmalarına Özgü Kritik Kural: İcra Edilebilirlik Şerhi

Burada, kira uyuşmazlıklarına özgü ve çok kişinin gözden kaçırdığı bir kural vardır. Genel olarak arabuluculuk anlaşma belgesi; taraflar, avukatları ve arabulucu tarafından imzalandığında ilam niteliğinde sayılır ve icra edilebilirlik şerhi gerekmeden icraya konulabilir.

Ancak kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda durum farklıdır. Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarla birlikte, kira ilişkisinden doğan anlaşma belgeleri bakımından; belge taraflar, avukatları ve arabulucu tarafından imzalanmış olsa dahi, ilamlı icraya konu edilebilmesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Sezgi, "anlaşma belgesini herkes imzaladı, doğrudan icraya koyarım" der; kira hukukundaki özel kural ise "kira anlaşmalarında şerh almadan ilamlı icra yapamazsınız" der. Bu ayrımı bilmeyen ev sahibi, anlaşma belgesiyle doğrudan icraya gittiğinde takibi reddedilir ve zaman kaybeder. Bu yüzden kira anlaşma belgesi düzenlendikten sonra, icra aşamasına geçmeden önce yetkili sulh hukuk mahkemesinden şerh alınması ihmal edilmemelidir.

Bu kural, tahliye konusunda özellikle önem taşır. Taraflar arabuluculukta belirli bir tarihte tahliye konusunda anlaşmış olsa bile, kiracı bu tarihte çıkmazsa, ev sahibinin anlaşma belgesini icraya koyabilmesi için önce şerh alması gerekir. Şerh süreci atlanırsa, anlaşmaya rağmen tahliye gecikir. Bu nedenle anlaşma belgesi düzenlenirken, icra aşamasının nasıl işleyeceği de baştan planlanmalıdır.

Ev Sahibi ve Kiracı İçin Pratik Notlar

Ev sahibi tarafında, tahliye sebebinin doğru belirlenmesi ve buna uygun yola başvurulması en kritik adımdır. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede taahhüdün geçerli koşulları taşıması aranır. Arabuluculuk masasında bu hususların belgelerle desteklenmesi, hem anlaşma hem de olası dava bakımından tarafın elini güçlendirir.

Kiracı tarafında ise, kira artışının yasal sınırları, sözleşme süresi ve ödeme kayıtları önem taşır. Kira tespiti uyuşmazlıklarında emsal kira araştırması ve taşınmazın güncel durumu, müzakerenin gerçekçi bir zeminde yürümesini sağlar. Kiracının düzenli ödeme yaptığını gösteren banka kayıtları, tahliye baskısına karşı en güçlü savunma araçlarından biridir.

Arabuluculuğun gizlilik ilkesi gereği, görüşmelerde yapılan teklifler sonraki davada delil olarak kullanılamaz; bu da tarafların masada daha esnek davranmasına imkân verir. Bir tarafın sunduğu uzlaşma teklifi, anlaşma olmazsa aleyhine yorumlanamaz. Bu güvence, kira uyuşmazlıklarında çoğu zaman tarafların gerçek beklentilerini açıkça konuşmasını ve orta yol bulmasını kolaylaştırır.

Trabzon'da kira uyuşmazlıkları, anlaşamama hâlinde Trabzon Sulh Hukuk Mahkemesi önüne taşınır. Yerel taşınmaz piyasasının koşulları, kira tespiti gibi davalarda emsal değerlendirmesinde dikkate alınan unsurlardandır. Bu nedenle bölgedeki güncel kira seviyelerine ilişkin somut veriler, hem arabuluculukta hem davada belirleyici olur.

Kira Arabuluculuğunda Hak Arama ve Anlaşmanın Avantajı

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkinin sürmesi gereken hâllerde özel bir önem taşır. Tarafların çoğu zaman aralarındaki ilişkiyi tümüyle koparmadan bir çözüme ulaşması, uzun bir dava sürecine göre daha yapıcı bir sonuç doğurur. Hak arama özgürlüğü Anayasa m.36'da güvence altına alınmıştır; arabuluculuk da bu hakkın dava öncesi bir aşaması olarak işler.

Tahliye ve kira tespiti gibi uyuşmazlıklarda anlaşma sağlanması, tarafların ödeme planı, tahliye tarihi veya yeni kira bedeli üzerinde serbestçe uzlaşmasına imkân verir. Mahkeme kararıyla gelen çözümden farklı olarak, arabuluculukta varılan anlaşma tarafların iradesini yansıttığından uygulamada daha kolay hayata geçer. Bu yönüyle arabuluculuk, kira ilişkisinin geleceğini tarafların kendi elinde tutmasını sağlar.

Görüşmeye, kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve tarafların yazışmaları gibi belgelerle hazırlıklı gidilmesi, sürecin sağlıklı yürümesine katkı sağlar. Belgeyle desteklenen bir talep, müzakerede tarafın konumunu güçlendirir ve gerçekçi bir uzlaşma zemini oluşturur.

Sık Yapılan Hatalar

1. Tahliye yolunu karıştırmak. İlamsız icra yoluyla tahliye (Örnek 13) arabuluculuğa tabi değilken, mahkemede açılan tahliye davası tabidir. Yanlış yol seçimi zaman kaybettirir.

2. Kira anlaşmasında şerhi atlamak. Kira anlaşma belgesi imzalı olsa bile ilamlı icra için icra edilebilirlik şerhi gerekir; bu atlanırsa takip reddedilir.

3. Son tutanağı dilekçeye eklememek. Anlaşamama tutanağı eklenmezse dava usulden reddedilebilir.

4. Emsal hazırlığı yapmadan masaya oturmak. Kira tespitinde emsal kira ve taşınmaz durumu belgelenmezse müzakere zayıf yürür.

5. Tahliye sebebini belgesiz ileri sürmek. İhtiyaç veya taahhüt gibi sebepler somut delille desteklenmezse hem arabuluculukta hem davada sonuç alınamaz.

Kira Arabuluculuğunda Zamanaşımı ve Sürenin Durması

Kira uyuşmazlıklarında da arabuluculuğa başvurmanın süreler üzerinde koruyucu bir etkisi vardır. Arabulucuya başvurulduğu tarihten sürecin sona erdiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu kural, tarafın görüşmeyle uğraşırken dava açma hakkını yitirmesini önler.

Anlaşma sağlanamayıp son tutanak düzenlendiğinde, duran süre kaldığı yerden işlemeye devam eder. Taraf, kalan süre içinde yetkili mahkemede davasını açmalıdır. Bu hesabın doğru yapılması, tahliye ve kira tespiti gibi uyuşmazlıklarda hak kaybını önlemenin temel koşuludur. Son tutanağın tarihinin not edilmesi ve kalan sürenin baştan belirlenmesi, tarafın davasını süresinde açmasını güvence altına alır.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Tek istisna, İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla (Örnek 13) yapılan tahliyedir; bu yolda arabuluculuk aranmaz.

Kira tespiti davasında arabuluculuk şart mı?

Evet. Kira bedelinin tespiti davası kira ilişkisinden kaynaklandığından dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Kira anlaşma belgesi doğrudan icraya konulabilir mi?

Kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesi taraflar, avukatları ve arabulucu tarafından imzalanmış olsa dahi, ilamlı icraya konu edilebilmesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir.

Arabuluculuk ne kadar sürer?

6325 sayılı Kanun m.18/A uyarınca arabulucu süreci üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.

Kira arabuluculuğunun ücretini kim öder?

Anlaşma sağlanamazsa ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Anlaşma hâlinde nispi ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir.

Kira artışına itiraz için de arabuluculuk gerekir mi?

Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklar kira ilişkisinden kaynaklandığından, dava yoluna gidilecekse arabuluculuk dava şartıdır. Kira tespiti davası bu kapsamdadır.

Depozito iadesi için arabuluculuk gerekir mi?

Güvence bedelinin (depozitonun) iadesine ilişkin talep kira ilişkisinden kaynaklandığından, dava açılacaksa arabuluculuk dava şartı kapsamında değerlendirilir.

Sonuç

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, 1 Eylül 2023'ten bu yana tahliye, kira tespiti ve uyarlama davalarının ilk adımıdır. Doğru tahliye yolunun seçilmesi, ilamsız icra istisnasının bilinmesi ve kira anlaşmalarına özgü icra edilebilirlik şerhi kuralının atlanmaması; sürecin sağlıklı yürümesini belirler. Hazırlıklı girilen bir arabuluculuk, ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlığı mahkemeye taşımadan, hızlı ve düşük maliyetle çözebilir.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Kendi somut olayınız için bir hukuk profesyoneline başvurmanız gerekir.